Реальный KPI вместо «галочки»: как открытый исходный код меняет «зеленое» строительство

Shutterstock/FOTODOM Строительная отрасль — одна из самых инфраструктурно необходимых и в то же время ресурсоемких и влияющих на экологию. За последние несколько лет эксплуатационные выбросы CO2 в строительном секторе только увеличивались, а производство стройматериалов являлось и является серьезным источником парниковых газов. Также приходится думать и об утилизации долговечных материалов. Например, реновация в Москве обострила проблему переработки железобетона.

Оценивать экологичность зданий становится все сложнее, поэтому в мире уходят от предписывающего подхода к анализу их эффективности. На недавней профильной конференции Национальный институт развития экологического и энергоэффективного строительства (НИРЭЭС) инициировал обсуждение новой единой системы оценки в рамках сертификации «зеленых» зданий, основанной на эффектах их воздействия. Итоговую версию стандарта — обновленную систему ESGB (ESG-оценка зданий) — планируется представить к 2027 году. В ней основной упор будет сделан на количественные и качественные метрики (KPI) «зеленого» строительства для стадий проектирования («П») и эксплуатации («Э»).

НИРЭЭС приглашает участников рынка присоединиться к созданию единых метрик «зеленого» строительства и эксплуатации, пройдя на сайте организации опрос, направленный на выявление барьеров и стимулов для превращения «зеленых» зданий из нишевого тренда в повсеместную практику.

Ранее большинство «зеленых» девелоперов ориентировалось на зарубежные стандарты экостроительства — LEED, BREEAM, WELL и DGNB. Несмотря на частичное сходство, каждый из них имеет свой фокус: энергоэффективность, экологичность стройматериалов, защита окружающей среды, здоровье человека. Однако главное ограничение этих систем заключается в том, что логика их оценки и требований не полностью адаптирована к российским реалиям.

Как заявляют в НИРЭЭС, российские нормативы — как обязательные, так и добровольные — по многим параметрам не уступают жестким зарубежным экологическим стандартам, а некоторые повышенные требования давно закреплены в законодательстве РФ.

На российском рынке недвижимости до сих пор сильны два заблуждения: признание безусловного превосходства западных систем и смешение понятий «зеленой» стандартизации и сертификации. Важно разделять эти процессы. «Зеленый» стандарт задает вектор и определяет, как именно должен быть спроектирован и построен объект, в то время как система сертификации выступает инструментом независимой оценки и проверяет, соответствует ли готовое здание этим требованиям. Сегодня в России применяется несколько экологических стандартов — от национальных ГОСТ Р до коммерческих методик, однако в большинстве из них все еще превалирует жесткий предписывающий подход к оценке, что ограничивает гибкость девелоперов.

Руководитель НИРЭЭС Екатерина Кузнецова представила промежуточные результаты опроса отраслевых экспертов. Исследование выявило ключевые препятствия для массового устойчивого строительства:

• • 90% респондентов назвали главным барьером недоверие к «зеленым» стандартам изза высокой стоимости сертификации и реализации при отсутствии гарантии реальных эффектов;

• • 70% участников опроса отметили отсутствие мотивации у управляющих компаний (УК), хотя именно стадия эксплуатации определяет 70% жизненной стоимости здания;

• • 60% респондентов указали на высокую стоимость энергоэффективных решений;

• • 50% опрошенных считают проблемой итогового качества «зеленого» здания, заявленного на стадии «П», подмену материалов подрядчиками и некачественные строительные работы.

Эти данные подтверждают необходимость перехода от предписывающего подхода («установите солнечные панели и получите балл») к оценке конечного результата («снизьте потребление энергии и выбросы CO2 и получите балл»). При этом «зеленое» строительство должно перестать быть нишевым трендом и стать традиционной практикой, что мы уже и наблюдаем.

По словам Екатерины Кузнецовой, многие актуализированные ГОСТ Р, СНиП и СП уже включают в себя принципы устойчивого развития. Вскоре рынок «зеленой» сертификации перейдет исключительно к оценке фактических эффектов — сокращению ресурсопотребления и выбросов CO2, проценту озеленения и другим измеримым метрикам.

Как подчеркивает генеральный директор ИИРЭС, для достижения целевых показателей работа должна продолжаться и на стадии эксплуатации. В настоящее время понятие «зеленого» строительства и меры его поддержки сосредоточены преимущественно на этапе проектирования. Верификация для получения «зеленого» финансирования также привязана к проекту, в то время как реальные показатели работы здания и объемы его энергопотребления при эксплуатации никто не проверяет.

Система сертификации — это не просто получение документа; ее реальный смысл — выстроить менеджмент, который приносит деньги, снижает риски и дает верифицированные данные для ESG-отчетности. Рынок уходит от декларативных практик к реальным, подтвержденным показателям. В строительной сфере это означает, что вместо простого перечисления технологий в здании на первый план выходят энергоаудит и ежегодный мониторинг данных. Эти же данные необходимы для СОКБ-отчетности (стандарт общественного капитала бизнеса). Напомним, что для эмитентов из первого и второго котировальных списков часть показателей СОКБ станет обязательной к раскрытию по требованию Банка России уже начиная с отчетности за 2026 год.

Начинать нужно с «зеленых» KPI

Чтобы здание действительно соответствовало заявленному классу, необходимы понятные и актуальные KPI. «Зеленое» здание — это не просто набор инновационных решений (от части которых часто отказываются при эксплуатации), а достижение конкретных, измеримых результатов в экологии и социальной сфере за счет эффективного управления. Создание объекта должно начинаться не с подбора технологий, а с фиксации целевых показателей: сколько именно энергии, тепла и воды должно потреблять здание в конкретном регионе и в заданных локационных условиях. Сформулировать эти метрики в системе рейтинговой оценки ESGB помогают актуальные нормативы — ГОСТ Р, СП, а также международные принципы, если необходимых показателей нет в российской нормативной базе.

Закрыть потребности в массовом внедрении сертификации зданий призвана новая модульная система ESGB. Внедренная в ней диверсификация показателей позволяет получать до четырех сертификатов по направлениям «Экология», «Социум», «Управление» и «Углеродный след». Последний модуль является новым для российского рынка, поскольку профильный ГОСТ Р 71466-2024 (разработчик — ТК 474) вступил в силу только в прошлом году.

Преимущество нового подхода в том, что компании могут выбирать приоритетные направления и начинать оценку с более сильных сторон (например, с социального блока), подтягивая остальные показатели позже. Такой формат работы особенно важен для арендаторов, которые не могут влиять на конструктив и инженерные системы здания.

Кроме того, обновленные KPI «зеленого» строительства расширяют возможности для модернизации и энергоаудита объектов старого фонда. Рациональный выбор технологий необходим, чтобы инвестиции приносили реальный экологический и социальный эффект. Например, геотермальное отопление подходит не всем, в то время как низкоэмиссионное остекление, LED-освещение и системы диспетчеризации применимы практически везде.

Строительная отрасль давно стремится к максимальному соответствию экостандартам. Большинство современных административных объектов, особенно бизнес-центры класса А / А+, проектируются как «зеленые» здания. Чтобы безболезненно получить официальный статус в системе ESGB, девелоперам достаточно систематизировать сквозной процесс управления и по максимуму задействовать уже заложенные в проект технологии.

Преимущества такого подхода неоспоримы: в процессе сертификации и аудита часто выявляются необоснованные потери тепла, электроэнергии и водных ресурсов. При этом экономия воды часто незаслуженно уходит на второй план по сравнению с энергосбережением. Однако внедрение современных стандартов водоэффективности и переход от общего учета к мониторингу каждой точки водоразбора позволяют сократить расходы воды на 20-30% уже в первый месяц — при текущем росте тарифов ЖКХ это обеспечивает существенное снижение эксплуатационных затрат.

Рискнули и не прогадали

Компании, поставившие себе KPI потребления и прошедшие сертификацию по системе «Зеленый офис» от ESGB, уже сейчас оценивают экономическую выгоду «зеленой» недвижимости. Например, компания «Татнефть» (Альметьевск) сертифицировала сразу четыре объекта и с 2021 года по настоящее время ежегодно проводит инспекцию своих зданий. При этом реальное сокращение расходов на эксплуатацию колеблется от 15 до 30% в зависимости от объекта и стадии его жизненного цикла.

Модернизация офиса ПАО МКБ в Москве на ул. Академика Королёва доказывает, что сделать «зелеными» можно даже старые бизнесцентры класса В (и даже С). После инспектирования, на этапе редизайна этого объекта были заложены требования по необходимым технологиям и выполнению KPI — и уже в первый год после ремонта удалось сократить потребление ресурсов на рекордные 40-70%, а по результатам инспекции 2025 года офис был готов к получению уровня «Серебро».

«Банк ДОМ.РФ», специализирующийся на ипотечном кредитовании и проектном финансировании жилищного строительства, также продемонстрировал высокие уровни в категории «Зеленый офис», и уже сейчас наращивает экономический эффект от эксплуатации.

Екатерина Кузнецова подчеркивает, что ежегодная инспекция — не прихоть, а здание — это не статичная коробка, а живой организм, которому, как и человеку, необходима «регулярная диспансеризация» — проверка сохранения показателей «зеленого» здоровья, а главное — это возможность повысить собственный рейтинг за счет внесенных улучшений в течение года. Статус «зеленого» здания — не повод успокоиться, а готовность отслеживать жизненный цикл объекта и максимально эффективно использовать его потенциал. «Зеленое» строительство должно перестать быть нишевым трендом, превращаясь в комплексную систему управления активами.