Что выгоднее — ремонт от застройщика или свой собственный

Можно купить квартиру в бетоне и сделать ремонт с приглашённой бригадой или своими руками, а можно — с уже готовой отделкой от застройщика. В обоих вариантах есть свои плюсы и минусы. Как понять, какой выгоднее вам?

Цена ремонта складывается не только из финансовых затрат. Помимо стоимости стройматериалов, это ещё время, нервы и необходимость где-то жить, пока не закончатся работы.

Кажется, гораздо проще воспользоваться предложением от застройщика и купить уже готовую к проживанию квартиру — останется только завезти мебель. Но главный вопрос покупателя — «Что выгоднее?» — всё равно возникает.

«Это всегда вопрос с подвохом. Я бы изначально опиралась на те цели, которые преследует покупатель, и его возможности. В обоих вариантах есть свои плюсы и минусы, главное, кто с чем может мириться и к каким рискам готов».

Основная задача покупателя — чётко разобраться, для чего он покупает квартиру и как будет распоряжаться ей дальше. Например:

• для самостоятельного проживания;
• для сдачи в аренду;
• в качестве инвестиции, чтобы продать её сразу после сдачи новостройки в эксплуатацию или спустя несколько лет;
• для передачи выросшему ребёнку, чтобы тот начал жить самостоятельно.

«Ремонт от застройщика позволяет использовать квартиру сразу после получения ключей и не заниматься ремонтом. Это хорошо, если в ней будет жить кто-то другой или если вы покупаете квартиру, как инвестицию, а денег на ремонт нет. Но если вы покупаете квартиру для себя, нужно более детально взвесить все за и против», — предупреждает эксперт.

Плюсы и минусы ремонта от застройщика

Плюсы:

1. «Заезжай и живи»: вы получаете ключи, покупаете мебель и въезжаете.
2. Стоимость ремонта можно включить в ипотеку. Если брать отдельный кредит на ремонт, то он будет не ипотечным, а потребительским — с более высокой ставкой.
3. Ремонт получается дешевле. У застройщиков действуют скидки за покупку стройматериалов оптом, много рабочих, способных заменить друг друга, есть всё необходимое оборудование и инструменты.
4. Риск затянуть ремонт минимален. Пока дом не сдан в эксплуатацию, шуметь можно в любое время суток и работы идут быстрее.
5. Быстрый старт для сдачи в аренду. Можно сразу начать зарабатывать.
6. Тишина в подъезде. Как правило, ремонт от застройщика распространяется на все квартиры в доме, а значит, у соседей ремонт тоже уже сделан, и никто не будет работать перфоратором. Или это будет в гораздо меньших масштабах, чем в домах с квартирами «в бетоне».

Минусы:

1. Качество часто оставляет желать лучшего. Застройщик, скорее всего, купит бюджетные материалы — они не всегда плохие, но вы для себя выбрали бы что-то получше. Рабочая сила тоже будет самой простой, никаких плиточников от бога и маляров с золотыми руками.
2. Непродуманная отделка без души. Иногда застройщики предлагают несколько вариантов отделки на выбор, а иногда она одинаковая во всех квартирах. Предложить свои обои или плитку вы не сможете. Электропроводка может быть непригодной для реальной жизни: например, розеток мало, и находятся они сразу у двери или под окном. Выключатели могут установить за дверью.
3. Невозможно оценить качество строительства. Скрытые погрешности проявятся только со временем: во время ремонта щели в оконных проёмах будут прикрыты карнизами, плесень в ванной — залеплена плиткой, кривые стены — заклеены обоями.
4. Вы всё равно захотите что-то переделать, а потом — ещё что-то. Потихоньку проведёте ремонт по второму кругу, потратив ещё очень много денег. Исключения из этого правила бывают, но их немного.
5. Гарантия на ремонт от застройщика очень умозрительная: вроде есть, но по факту добиться исправления ошибок очень сложно.

«По новому законодательству права застройщиков защищены, а вам будет сложно, а точнее, невозможно доказать некачественный ремонт. И даже если получится, на это уйдёт уйма нервов и времени: счёт пойдёт на месяцы, а возможно, и годы», — говорит Алёна Козина.

Плюсы и минусы собственного ремонта

Плюсы:

1. Полная свобода действий. Вы сами решаете, как будет выглядеть интерьер, от планировки до дизайна и розеток — нет навязанных решений.
2. Возможность осмотреть квартиру без отделки. При желании квартира принимается с техэкспертом, и выявляются все недостатки строительства — можно привлечь к ответственности застройщика или устранить проблему самостоятельно до чистовой отделки.
3. Возможность контролировать все этапы ремонта. Вы вправе потребовать от бригады переделать работу, если она выполнена некачественно.
4. Хорошая инвестиция для последующего дохода. Если планируете сдать или продать квартиру, то качественный ремонт позволит сделать это дороже по сравнению с аналогичными квартирами в том же доме, но с простеньким ремонтом. А если вы собираетесь жить в квартире самостоятельно, то хороший ремонт — это инвестиция в собственный комфорт.

Минусы:

1. Большие вложения. Ремонт — это дорого. К примеру, ремонт двухкомнатной квартиры под ключ в Москве стоит в 2025 году 4–5,5 млн рублей, если вкладываться в качественную сантехнику, электрику, износостойкую отделку.
2. Это долгий и нервный процесс. С момента покупки до въезда может пройти до полугода, а иногда и больше. Придётся заниматься всем в режиме нон-стоп: проектом, закупками, контролем работ. Шутки про развод во время ремонта перестанут казаться смешными.
3. Нужен опыт и знания. Искать хороших подрядчиков, вовремя обнаружить брак, постоянно решать вопросы в жанре «всё пошло не так» — на это нужны не только время и стальные нервы, но также знания. Решение есть — нанять технадзор и дизайнера, но это снова траты, пусть и самые обоснованные за весь ремонт.
4. Ремонт не вшить в ипотеку. Если нет накоплений, придётся обращаться за потребительским кредитом или брать в долг у друзей.
5. Риск столкнуться с недобросовестными подрядчиками. Если попасть на некачественную бригаду или недобросовестного прораба, можно не только потратить больше, чем планировали, но и сильно затянуть период ремонта. В итоге результат будет сомнительным, а отвечать за него никто не захочет.

Что дешевле

Покупка квартиры без отделки изначально обойдётся дешевле. Но при постоянно растущих ценах собственный ремонт может оказаться выгоднее, только если вы будете всё делать своими руками.

«Возьмём типовой ЖК комфорт-класса, строящийся в Новой Москве. Сдача новостройки намечена на 2026 год, есть квартиры с практически одинаковой площадью, но одна с отделкой, а вторая — без, в "бетоне". Локацию, инфраструктуру и вид из окна оставим за скобками — они одинаковые», — предлагает Алёна Козина.

Разница в цене — 2 003 844 рубля.

Теперь выясним, во сколько обойдётся ремонт квартиры «в бетоне».

В 2025 году средняя стоимость ремонта под ключ в квартире комфорт-класса составляет 80–110 тысяч рублей за квадратный метр — с материалами, работой, сантехникой, электрикой, финишной отделкой, говорит эксперт.

Таким образом, ремонт в квартире площадью около 45 кв. м обойдётся от 3 632 000 до 4 994 000 рублей.

Попробуем подсчитать, во сколько мог обойтись ремонт застройщику. Для этого возьмём среднюю цену за ремонт одного «квадрата» — 95 тысяч рублей — и умножим на метраж — 45,7 кв. м. Получается, при рыночной стоимости ремонта квартира с отделкой от застройщика могла бы стоить 13 932 844 рубля. Таким образом, ремонт от застройщика выглядит экономнее на 1,6–2,3 млн рублей.

Но эксперт предлагает не спешить с выводами.

«Ремонт от застройщика — это скорее видимость ремонта, чем реальный комфорт. Если потребуется переделка, готовьтесь выложить ещё от 500 тысяч до 1,5 млн рублей, а в случае капитальной переделки — до 4 млн рублей. Тут лотерея: кому как повезёт. И это не лучший способ проверять свою удачливость», — резюмирует Алёна Козина.

Если исходить только из цены, то, конечно, побеждает квартира с ремонтом от застройщика. Но если вы смотрите шире и думаете о качестве, комфорте, эстетике и долгосрочной выгоде, выигрывает бетон.

Главное

Если вам важен контроль, индивидуальность и качество, выбирайте квартиру без отделки.

Если у вас ограниченный бюджет, важна скорость и простота, берите ремонт от застройщика.