Доля в квартире: имущество с нюансом

Авторы и эксперты

Рассказываем, как устроена долевая собственность в квартире: какие есть виды долей, как ими распоряжаться, в чем права и обязанности владельцев. Отдельно поговорим о практических ситуациях — продаже, прописке, спорах между собственниками и выделении доли детям.

Главное о доле в квартире

1. Доля — это абстрактное право, а не квадратные метры. Без выдела в натуре нельзя претендовать на конкретную комнату. Вся квартира — общее имущество.

2. Сделки с долями заключаются только через нотариуса. 

3. Совладельцы имеют преимущественное право покупки.

4. Выдел доли в натуре возможен только тогда, когда есть изолированное помещение с отдельным входом и коммуникациями.

5. Прописка ограничена. Собственник может зарегистрировать себя и несовершеннолетних детей. Прописка иных лиц — только с согласия всех совладельцев.

6. Принудительный выкуп возможен, если доля мала, не используется или мешает другим. Суд назначает компенсацию и переводит право собственности.

7. Мелкие доли — источник конфликтов и судов. Чем больше собственников, тем выше риски.

Ниже рассказываем в деталях о том, что важно знать о долевом владении собственностью.

Что такое доля в квартире и каких бывает видов

Доля в квартире — это часть права собственности на жилое помещение, закрепленная за конкретным лицом. Она подлежит регистрации в ЕГРН и может быть выражена в виде дроби или процента. Владение долей дает право распоряжаться этой частью, а также пользоваться жильем с учетом интересов других собственников.

Какие бывают доли:

• Идеальная доля — доля в праве без физического выделения.

• Выделенная доля (в натуре) — доля, закрепленная за конкретной частью квартиры; оформляется по соглашению собственников или через суд.

• Общая долевая собственность — доли каждого участника определены и зафиксированы.

• Общая совместная собственность — доли не определены (например, между супругами); доли считаются равными, но формально не выделены до раздела.

Кто может владеть долей в квартире

Собственником доли в квартире может быть как физическое, так и юридическое лицо, а также государство. Среди физических лиц долевая собственность чаще всего возникает у совершеннолетних граждан при покупке, наследовании, разделе имущества или приватизации. Несовершеннолетние тоже могут владеть долей, но сделки от их имени совершаются законными представителями с разрешения органов опеки.

Закон не запрещает приобретать доли иностранным гражданам и лицам без гражданства. Однако для них могут действовать ограничения — например, запрет на владение недвижимостью в приграничных зонах.

В числе возможных собственников — и юридические лица. Коммерческие организации вправе приобретать доли, если это не противоречит их уставу. Некоммерческие структуры, такие как фонды или ТСЖ, также могут владеть долями, если это связано с их деятельностью — например, в случае обеспечения служебным жильем.

Доли в квартирах могут находиться в публичной собственности — например, у муниципалитета или государства, если жилье предоставляется по соцнайму, изымается по закону или участвует в жилищных программах.

Собственником доли может стать и дольщик, заключивший договор участия в строительстве, — хотя до оформления права в ЕГРН он считается обладателем права требования, а не владельцем в полном смысле.

Также распространен случай, когда доля принадлежит супругам — в режиме совместной или долевой собственности в зависимости от брачного договора или факта приобретения в браке.

Минимальная доля в квартире

Формально минимального порога для доли в квартире не существует, теоретически допускается регистрация даже тысячных частей. Однако на практике возникает ряд ограничений, если размер доли не позволяет фактически пользоваться жильем.

Микродоли часто не подлежат выделению в натуре: нельзя превратить, скажем, 1/100 в отдельную комнату. Такая доля остается идеальной и не дает реального доступа к помещению. Более того, попытки продать минимальную долю постороннему лицу могут столкнуться с возражениями других собственников: по закону именно им предоставляется преимущественное право покупки.

Регистрация доли возможна, но если она настолько мала, что не обеспечивает ни проживания, ни долевого пользования, суд может признать ее незначительной и вынести решение о принудительном выкупе с выплатой компенсации. Что касается прописки, то здесь все зависит от региональных норм. На практике органы регистрации отказывают, если доля меньше санитарной нормы на человека — обычно от 6 до 10 м².

Что дает владение долей в квартире: нюансы для собственников

Собственник доли в квартире обладает правами на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, а также несет связанные с этим обязанности. Однако эти права реализуются с учетом интересов других владельцев и имеют ограничения.

Право на проживание

При невыделенной доле проживание в квартире возможно только если согласны остальные собственники. Если доля выделена в натуре (например, закреплена за комнатой), собственник вправе проживать и распоряжаться этой частью самостоятельно. Препятствование доступу — это нарушение права собственности.

Регистрация по месту жительства

Собственник доли может зарегистрироваться в квартире и прописать несовершеннолетних детей без согласия других владельцев. Для регистрации других лиц требуется согласие всех собственников. На практике могут возникать отказы в прописке, если доля слишком мала и не соответствует санитарным нормам проживания.

Распоряжение долей

Долю можно продать, подарить, обменять или передать по наследству. При продаже третьим лицам необходимо предложить выкуп другим собственникам (1). Нарушение порядка — основание для оспаривания сделки. При дарении согласие совладельцев не требуется.

Оплата коммунальных услуг и налогов

Собственник доли обязан оплачивать коммунальные услуги пропорционально размеру своей доли, независимо от фактического проживания. Также он уплачивает налог на имущество, рассчитываемый по кадастровой стоимости. При владении долей несовершеннолетним расходы несут законные представители.

Риск принудительного выкупа

Если доля незначительна и не дает возможности реального пользования, другие собственники могут через суд потребовать ее выкупа (2). Компенсация в таком случае назначается по рыночной стоимости, но фактически может быть ниже ожиданий владельца.

Наследование и семейные споры

Доля включается в наследственную массу и может перейти к наследникам по закону или завещанию. При разводе супругов доля подлежит разделу, если была приобретена в браке, за исключением случаев, когда действует брачный договор.

Выделение доли в квартире в натуре

Выделение доли в натуре — это преобразование абстрактной (идеальной) доли в конкретную изолированную часть квартиры, пригодную для самостоятельного проживания. Такое выделение возможно, если технически можно переоборудовать помещение: обеспечить отдельный вход, доступ к санузлу, кухне и соблюсти строительные и санитарные нормы. Условия проживания других собственников при этом не должны ухудшаться.

Процедура начинается с получения технического заключения о возможности перепланировки. При согласии всех владельцев можно оформить выделение договором и зарегистрировать отдельный объект недвижимости. Если согласие не достигнуто, вопрос решается через суд. Суд учитывает техническую возможность переустройства, площадь доли и соразмерность выделяемого пространства.

После выделения доля становится самостоятельной квартирой или помещением: появляется отдельный лицевой счет, возможность продажи, залога, передачи по наследству. Такая процедура требует существенных финансовых вложений и часто невозможна в типовом жилье — например, в однокомнатной квартире или при отсутствии технической возможности для раздела.

Как продать долю в квартире

Продажа доли в квартире регулируется особым порядком, поскольку у других собственников есть преимущественное право покупки. Нарушение этой процедуры дает им право оспорить сделку в суде. Ниже — пошаговая инструкция.

1. Подготовка документов

Понадобятся правоустанавливающие документы, технический паспорт на квартиру, согласие супруга (если доля приобретена в браке), а также подтверждение отсутствия обременений. 

2. Оценка стоимости

Рыночная стоимость доли часто оказывается ниже ее номинальной части от общей стоимости квартиры. Это связано с тем, что доля ограничена в использовании и требует согласования с другими собственниками.

3. Уведомление других собственников

Продавец обязан направить письменное предложение остальным владельцам с указанием цены и условий. Ответ должен быть получен в течение 30 календарных дней. Уведомления желательно отправлять с описью вложения и уведомлением о вручении, чтобы предотвратить возможные недоразумения.

4. Заключение договора у нотариуса

С 2016 года сделки с долями требуют обязательного нотариального удостоверения. Нотариус проверяет соблюдение прав других собственников и сам передает документы в Росреестр на регистрацию.

5. Регистрация перехода права

Регистрация занимает от 3 до 7 рабочих дней. После завершения процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН и становится полноправным собственником.

Если доля находилась в собственности менее трех лет, продавец обязан уплатить налог на доходы (НДФЛ 13%). Если не уведомить других собственников, они могут обнулить сделку. Альтернативой может быть попытка выделения доли в натуре или обращение в суд с требованием компенсации вместо владения.

Как купить долю в квартире и стоит ли это делать

Покупка доли — не редкость. Но у этого варианта есть свои правила и свои подводные камни. Прежде чем подписывать договор, нужно убедиться, что продавец действительно владеет долей и его право зарегистрировано в ЕГРН. Также важно проверить, есть ли обременения — арест, залог, ипотека. Обязательный этап — подтверждение того, что другим собственникам было предложено выкупить долю и они отказались или не ответили в течение месяца. Без этого сделку могут оспорить.

Если речь идет о комнате с отдельным входом и коммуникациями, проживать там возможно. Но если доля не выделена, то это просто право на часть квартиры без конкретных метров. В таком случае пользоваться жильем можно только по договоренности с другими собственниками. В этом случае высока вероятность конфликтных ситуаций. 

Сделка оформляется у нотариуса — это обязательное требование. Нотариус проверяет законность, а затем сам передает документы в Росреестр. Через несколько дней покупатель получает выписку и становится полноправным владельцем.

Стоит ли покупать? Зависит от целей. Кто-то ищет способ закрепиться в нужном районе, кто-то выкупает доли у родственников, кто-то рассчитывает вложиться в жилье с перспективой. Но если план — лишь бы «вложиться», надеясь потом выгодно продать долю или жить в квартире с чужими людьми, то вместо дивидендов такая стратегия обернется, скорее, головной болью

Может ли собственник доли в квартире прописать человека

Собственник доли вправе зарегистрироваться по месту жительства в квартире, где у него оформлено право собственности. Для этого согласие других владельцев не требуется, даже если доля не выделена в натуре. Также без согласия совладельцев он может зарегистрировать своих несовершеннолетних детей — это гарантировано законом.

Ситуация меняется, если собственник хочет прописать совершеннолетнего родственника или третье лицо. Если доля не выделена, регистрация возможна только с письменного согласия всех остальных собственников. Исключение — случаи, когда доля уже выделена в натуре, и фактически представляет собой изолированную комнату, пригодную для проживания.

Кроме того, регистрация может быть ограничена санитарными нормами. Если доля слишком мала и не соответствует минимальной учетной норме на человека (обычно 6–10 м², в зависимости от региона), органы могут отказать в прописке. В подобных случаях решение можно оспорить через суд, но итог зависит от обстоятельств — в том числе от того, реально ли человек будет проживать по этому адресу и не нарушаются ли права других жильцов.

Суды, как правило, признают право собственника на регистрацию, если доля позволяет фактически проживать. Однако если попытка прописки носит фиктивный характер или создает угрозу перенаселения, в иске могут отказать.

Как выделить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку

Долю в квартире можно выделить ребенку через дарение, покупку, приватизацию или при использовании материнского капитала. Дарение оформляется нотариально и не требует согласия органов опеки, если ребенок получает имущество безвозмездно и от близкого родственника. В остальных случаях — при продаже, выкупе или распределении долей после приватизации — участие органов опеки обязательно, особенно если сделка затрагивает уже принадлежащую ребенку недвижимость или может повлиять на его жилищные условия.

При использовании материнского капитала выделение долей — обязательное условие. (3) Это можно сделать сразу при оформлении сделки или в течение установленного срока на основании нотариального обязательства. Доля также может быть оформлена в процессе приватизации: ребенок включается в число собственников наравне со взрослыми, а конкретный размер определяется соглашением между участниками.

Минимальный размер доли не установлен законом, но в сделках с участием детей он должен быть соразмерен и позволять реальное использование. Продажа детской доли возможна только с разрешения опеки и при условии, что ребенок получит не худшие условия проживания. 

Можно ли лишить доли в квартире

Собственник может утратить долю в квартире добровольно или по решению суда. Добровольный отказ возможен в форме дарения, продажи или подачи заявления об отказе от права собственности. При этом дарение и продажа оформляются нотариально, а отказ в одностороннем порядке приводит к переходу доли другим собственникам или муниципалитету — без компенсации.

Принудительное лишение доли возможно только по суду и при наличии веских оснований. На практике такие ситуации возникают, если доля незначительна и ее невозможно использовать по назначению — например, в однокомнатной квартире, где невозможно выделить часть помещения в натуре. В этих обстоятельствах суд имеет право обязать собственника передать долю с выплатой компенсации.

Основанием для принудительного выкупа может быть и злоупотребление правами: если собственник систематически нарушает порядок проживания, мешает другим жильцам, не платит за коммунальные услуги или использует квартиру не по назначению. (4) Также доля может быть утрачена при продаже с торгов — например, при взыскании долгов или ипотечном аресте.

Лишение доли невозможно без компенсации, если ее размер позволяет реальное пользование. Также нельзя изъять долю, если она является единственным жильем владельца (за исключением долгов по ипотеке), либо принадлежит несовершеннолетнему — в таком случае потребуется разрешение органов опеки и соблюдение условий по улучшению жилищных условий.

Комментарий эксперта

Комментирует Денис Ярцев, «Адвокатский кабинет Ярцев Д.А.»:

«Если спустя годы нежданно-негаданно появляется человек с документом на крошечную долю в вашей квартире, первое, что нужно сделать — проверить юридическую силу его прав. Запросите актуальную выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что доля действительно зарегистрирована за ним. Иногда оказывается, что наследник не оформил свои права должным образом, и формально доля до сих пор числится за умершим родственником. В этом случае у нового претендента нет законных оснований что-то требовать. А если права подтвердились, стоит предложить выкуп доли. Здесь важно понимать, что рыночная стоимость микродоли значительно ниже ее номинальной части от цены всей квартиры. Например, 1/20 доля в квартире за 10 млн рублей формально оценивается в 500 тысяч, но на практике ее вряд ли удастся продать дороже 150–200 тысяч. Таковы реалии рынка, доли менее 10% мало кому интересны. Предложите справедливую, но не завышенную цену. 

Когда владелец микродоли настаивает на вселении, помните: даже если он имеет право проживать в квартире, это не значит, что он может бесконтрольно занимать пространство. Вы вправе определить порядок пользования жильем через суд. Что касается документов — если вы когда-то отказывались от выкупа доли, храните не только само уведомление, но и доказательства его вручения. Подойдет почтовая квитанция, скриншот электронного уведомления или даже расписка о личной передаче. В суде недостаточно просто сказать: «Я его предупреждал». Нужны бумаги. Если документов нет, а совладелец утверждает, что ничего не получал, суд может встать на его сторону, даже если вы действовали добросовестно. 

Главное — не идти на конфликт, но и не поддаваться на шантаж. Большинство таких ситуаций решаются либо небольшим выкупом, либо четким юридическим оформлением порядка пользования квартирой».

Источники

1. ГК РФ, ст. 250 «Преимущественное право покупки» 
2.  ГК РФ, ст. 252 «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли» 
3. Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» 
4. ГК РФ, ст. 10 «Пределы осуществления гражданских прав»