«Она сказала, что из дома не съедет»: как пенсионерки отбирают через суды проданные ими квартиры
В России аферисты придумали новую схему обмана при продаже квартир с участием пенсионеров. Пожилые люди продают недвижимость, а затем оспаривают сделки, заявляя, что в момент подписания договора находились под влиянием мошенников и не отдавали себе отчёта в своих действиях. Суды, как правило, встают на сторону продавцов, а покупатели остаются без жилья и денег. RT пообщался с пострадавшими покупателями и узнал, как обезопасить себя при приобретении недвижимости на вторичном рынке.
В 2023 году Анастасия и Динар Ахмадуллины из Казани решили продать свою двухкомнатную квартиру, взятую в ипотеку, и купить трёхкомнатную. «У нас двое маленьких детей, поэтому хотелось приобрести квартиру побольше и рядом с детским садом и школой», — рассказывает RT Анастасия.
«Как вернуть жильё — не знаю»
По словам девушки, риелторы предлагали разные варианты, но Ахмадуллины остановились на покупке квартиры без ремонта у 72-летней женщины. Пенсионерка рассказала Динару и Анастасии, что решила переехать в Евпаторию и уже присмотрела там себе жильё. «Мы даже у риелтора спросили, хватит ли ей денег с продажи своей квартиры на переезд, — говорит Анастасия. — И он заверил, что всё нормально».
Сделка проходила в офисе банка, продавщица приложила все необходимые документы, включая справку из психоневрологического диспансера, но попросила дать ей две недели на то, чтобы съехать из квартиры. За это время деньги перешли на счёт пенсионерки.
Но когда Динар и Анастасия пришли за ключами, пенсионерка отказалась впустить их внутрь. «Она сказала через дверь, что ключи отдавать не будет и из дома не съедет», — рассказала Анастасия RT.
Ахмадуллины обратились в суд и выиграли его. Но пенсионерка обжаловала решение в кассационном суде. Она заявила, что продала квартиру под влиянием мошенников и все деньги передала им. В итоге дело вернули на новое рассмотрение.
Всё это время семья вынуждена жить на съёмной квартире и выплачивать ипотеку. «Как вернуть жильё или деньги, я не знаю, — говорит Динар. — Но когда мы стали разбираться, то оказалось, что не мы одни столкнулись с такой проблемой, когда продавцы вдруг неожиданно начинают оспаривать сделку».
Президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин подтвердил RT, что в России существенно возросло количество случаев оспаривания сделок продавцами.
«Действительно, участились такие резонансные случаи, когда продавец идёт в суд с заявлением признать сделку недействительной, аргументируя тем, что находился под влиянием мошенников. Пока ещё не накопилось достаточно судебной практики (у нас не прецедентное право), но тем не менее на рынке недвижимости мы наблюдаем существенное возбуждение по этому поводу», — говорит он.
При этом, как отмечает его коллега, председатель комитета Российской гильдии риелторов по межрегиональным сделкам Екатерина Никитина, в таких случаях на сторону покупателя становятся редко.
«Современная судебная практика и изменения в законодательстве всё чаще возлагают бремя ответственности за добросовестность сделки именно на покупателя. Суды исходят из презумпции осведомлённости: предполагается, что покупатель должен был проявить максимальную бдительность при проверке контрагента», — говорит эксперт RT.
«Мне сказали, это будет фиктивная сделка, организованная ФСБ»
34-летняя сотрудница IT-компании Алёна Егорова из Санкт-Петербурга говорит, что пыталась быть бдительной при сделке, но это её не уберегло. Девушка хотела в 2024 году купить квартиру у пожилой женщины, но в итоге осталась без денег и жилья.
Пенсионеры из Екатеринбурга — 74-летний Сергей и его 76-летняя гражданская жена Галина — стали жертвами мошенников, которые выдавали…
«Я несколько раз спрашивала у собственницы приобретаемой квартиры, продаёт ли она её по собственному желанию. Более того, этот вопрос в день заключения сделки ей задавал и нотариус, — рассказывает RT Алёна. — Он спрашивал, не обманывают ли её мошенники, не получится ли так, что после продажи квартиры она пойдёт подавать в суд на покупателей. Женщина ответила, что нет, она всё совершает честно и ничего подобного не будет».
По словам девушки, пенсионерка предоставила справку из психоневрологического диспансера, что дееспособна, но потом заявила, что продавала квартиру под влиянием мошенников. «Хотя я всё за ней перепроверяла», — вздыхает Алёна.
Алёна Егорова родилась в Волгограде. В Санкт-Петербурге она долгое время снимала жильё, а когда продала недвижимость на родине, то решила заняться покупкой квартиры в Северной столице.
«Квартира, которую я собиралась купить, была в жутком состоянии: обои подклеены скотчем и едва держатся, потолки облезлые. Собственница Наталья говорила, что денег на ремонт у неё нет, — рассказывает Егорова. — На вырученные деньги за квартиру Наталья собиралась купить дом в посёлке Шапки. Я и это проверяла: дома там стоят ровно столько, сколько она хотела за квартиру».
Когда сделка была заключена, пенсионерка попросила дать ей две недели на выезд из жилья. «Потом я ей звоню один раз, два, она не берёт. Тогда пишу, спрашиваю, в чём дело. Она мне отвечает, что заболела и у неё нет голоса, — рассказывает Алёна. — А спустя ещё неделю она заявила, что её обманули мошенники, она отдала им все деньги и квартиру покинуть она теперь не может».
Как отмечает Егорова, она поинтересовалась у пенсионерки, почему та ничего не сказала нотариусу во время заключения сделки. «Мне сказали, это будет фиктивная сделка, организованная ФСБ, чтобы обезопасить квартиру», — ответила она. Я спросила, почему в таком случае не являлся фиктивным покупатель. «Они сказали, что вы не должны ничего знать», — пересказывает диалог с пенсионеркой Алёна.
По словам девушки, ей даже стало жалко владелицу жилья и она предложила ей остаться жить в квартире или снять для неё комнату в коммуналке, но в итоге пенсионерка подала иск в суд с требованием признать сделку по продаже квартиры недействительной.
В суде адвокаты Натальи попросили провести психолого-психиатрическую экспертизу, которая показала, что женщина находится в здравом уме, но на момент совершения сделки была под влиянием мошенников и могла не до конца отдавать себе отчёт в своих действиях. При этом видео из кабинета нотариуса, записанное в день заключения сделки, экспертам предоставлено не было.
В итоге суд удовлетворил иск пенсионерки. По его решению сделка была признана недействительной, Алёна должна была передать квартиру, а Наталья — вернуть деньги. Поскольку их у последней нет, ей остаётся только подать на банкротство. Сейчас Алёна ждёт решения суда по поданной ей апелляции.
Две квартиры
В аналогичной ситуации оказались жители Ульяновска Алексей Илямаков и Юлия Гадельшина, купившие квартиры у 82-летней заслуженной учительницы Веры Н. Пенсионерке принадлежали две квартиры. В одной женщина прожила более 20 лет, вторая ей досталась по наследству в 2022 году.
Как рассказывает Алексей Илямаков, квартиру у пенсионерки он приобрёл 6 февраля 2025 года.
«Она предоставила все справки, показала письмо от своего сына, где тот пишет, что забирает свою маму и просит риелтора помочь продать квартиру. В банке во время передачи денег Вера ещё раз подтвердила сотрудникам, что находится в здравом уме, — вспоминает Алексей. — А через месяц мне позвонил адвокат и сказал, что пенсионерка после продажи квартиры передала деньги мошенникам, поэтому она через суд будет добиваться признания сделки недействительной».
При этом Вера Н. успела продать и вторую квартиру, в которую переехала после сделки с Алексеем. Её купила Юлия Гадельшина. Во время осмотра квартиры, по словам девушки, у пенсионерки уже были собраны все вещи.
«Она сказала мне, что уже продала первую квартиру, теперь занимается и второй, потому что сама переезжает к сыну», — поделилась Юлия с RT.
Как и в первый раз, Вера Н. предоставила все справки, что находится в здравом уме и что у неё нет задолженностей по коммунальным платежам. Нотариус так же провёл с женщиной беседу. Юлия договорилась, что въедет в квартиру через две недели. Но новоселье не состоялось. «Заслуженная учительница просто не открыла мне дверь», — сказала Юлия.
Вскоре ей позвонил адвокат Веры Н. и сообщил, что его доверительницу обобрали мошенники и она хочет признать сделку недействительной. Он попросил больше не приезжать и не подходить к квартире, иначе будет вызван наряд полиции.
Два иска к Алексею и Юлии были объединены в одно дело.
Как говорит Юлия, в суде выяснилось, что никакого сына у пенсионерки нет, а есть дочь, которая и нанимала адвоката, чтобы оспорить сделки.
Назначенная судом психолого-психиатрическая экспертиза установила, что женщина абсолютно здорова, но на момент заключения двух сделок находилась под влиянием мошенников. В итоге сделки были признаны недействительными. При этом денежные средства Вера Н. возвращать отказалась.
Юрист Ирина Зуй отмечает, что на 100% защитить себя от подобных сделок невозможно, однако можно максимально снизить риск.
«Что сейчас происходит? Люди, будучи абсолютно добросовестными, покупают недвижимость либо дорогой автомобиль по рыночной цене. Сделка происходит без какой бы то ни было спешки, документы на квартиру идеальные, — рассказывает она. — Люди запрашивают подтверждение дееспособности, отсутствия психических заболеваний у продавца путём запроса справки из ПНД. Заказывают сопровождение юриста и риелтора. А буквально через несколько дней после сделки получают исковое заявление в суд, из которого следует, что продавец не желал продавать свою квартиру, а действовал под влиянием мошенников. И все деньги, вырученные за покупку жилья, перевёл мошенникам. Сейчас судебная практика по таким делам однозначно в пользу продавца — он всегда вернёт себе квартиру».
Наталья Устинова, одинокая пенсионерка из Балашихи, стала жертвой мошенников. Сначала аферист, представившийся на сайте знакомств…
По её словам, покупателям стоит обратить внимание на следующие моменты.
«Во-первых, я настаиваю, что на сделку необходимо приглашать психиатра для освидетельствования продавца в момент совершения сделки — это не заменяет и не дополняет справку из психоневрологического диспансера. Во-вторых, рекомендую привлекать для совершения сделки родственников продавца, чтобы удостовериться, что они в курсе, что квартира продаётся. Это не панацея, но иногда помогает, — перечисляет юрист. — Также советую выяснять, куда продавец собирается потратить деньги. Многие риелторы сейчас уходят из сделок, у которых нет альтернативы. То есть наиболее безопасный вариант — когда продавец сразу же, в рамках этой же сделки покупает другое жильё. Ещё можно указать страхование утраты титула, то есть можно застраховать риск утраты права собственности. В отличие от других видов страхования, такой полис защищает от проблем, которые уже возникли в прошлом, но никак себя не проявили на момент совершения сделки».
