Предчистовая отделка в новостройке: плюсы, минусы и стандарты

Возможен ли компромисс между минимальным ремонтом и чистовой отделкой, которая вам не подходит? «РБК Недвижимость» рассказывает о нюансах предчистовой отделки

Что такое предчистовая отделка квартиры

Всего застройщики предлагают три вида отделки:

1. Черновая. Коммуникации, разведение электропроводки, теплоизоляция, двери, окна. Стены есть, но их не выравнивали.
2. Предчистовая. Выполняется значительная часть дополнительных работ. Предчистовая отделка— промежуточный этап между двумя вариантами. В квартире уже не голые стены, но ремонт еще недоделан.
3. Чистовая. Квартира полностью готова к заезду, не хватает только мебели (некоторые застройщики предлагают и такую опцию).

Предчистовая отделка подразумевает, что самые шумные и грязные работы уже сделаны. При этом косметический ремонт вы берете на себя, чтобы сделать его по своему вкусу. Если у вас нет желания или недостаточно средств, чтобы ремонтировать квартиру с нуля, это самый подходящий вариант.

Владимир Белолипцев, риелтор-эксперт, гильдия риэлторов Москвы:

— От застройщика к застройщику очень сильно различается процентное соотношение наличия квартир с отделкой и с предчистовой отделкой в разных комплексах, относительно черновой. Но в целом, в среднем по рынку, такое количество квартир растет. И, естественно, все зависит еще от типа жилья. То есть если это эконом, то, конечно, таких вариантов больше будет. Комфорт чуть поменьше. В бизнесе, в премиум сегменте, очевидно, таких вариантов практически нет, потому что это другой совершенно класс. И квартиры приобретаются всегда под то, чтобы выразить индивидуальность собственника, для реализации дизайн-проектов.

При выборе квартиры с предчистовой отделкой обращайте внимание насколько грамотно застройщик предусмотрел наличие таких квартирах в одном корпусе. Бывает так что один корпус отдается целиком под предчистовую, один корпус отдается целиком под готовую отделку и корпус просто с черновой отделкой. Но иногда бывает очень по странному стечению обстоятельств так, что на одном этаже черновая, на другом этаже чистовая, а на другом этаже предчистовая. То есть те, кто купил с отделкой, все равно будут слушать звуки ремонта ремонт. Очень странное решение.

По стоимости разница, естественно зависит от места расположения. В среднем разница за квадратный метр между черновой и предчистовой где-то 30-50 тыс. руб. за квадратный метр. Такая отделка включает в себя стяжку, штукатурку, финишную отделку стен, разводку электропроводки и установку подрозетников.

Что входит в предчистовую отделку от застройщика

Полный перечень работ по каждому этапу нужно уточнять у менеджеров компании, с которой вы заключаете договор. Стандартно он включает в себя:

• монтаж коммуникаций;
• возведение межкомнатных стен, шпаклевку и выравнивание;
• стяжку полов, отделку стен и потолков без финишного покрытия (краски, обоев);
• проводку электричества с подключением освещения с установкой розеток и выключателей;
• установку окон с формированием готовых косяков, подоконников и карнизов;
• монтаж входной и межкомнатных дверей (по договоренности, можно ограничиться установкой дверного короба);

По согласованию с застройщиком вы можете выбрать двери из каталога, предоставляемого компанией, различные виды шпаклевки и подоконников. Хотя чаще материалы и работы, в отличие от чистовой отделки, не отличаются вариативностью.

Владимир Шмелев, риелтор, эксперт по недвижимости:

— На рынке новостроек отделка формата White Box остается в 2025 году самым востребованным вариантом. По моим оценкам, более 60% покупателей выбирают именно этот тип сдачи квартир— как компромисс между «бетонной коробкой» и типовой чистовой отделкой. Однако с 2025 года подход к White Box изменился: теперь каждый застройщик сам определяет, что под ним понимать. Это требует от покупателя предельной внимательности и технической грамотности при приемке квартиры.

White Box— это предчистовая отделка, при которой в квартире выполнены все грязные и шумные работы: проведены инженерные коммуникации, выровнены стены, залита стяжка, установлены окна, двери и сантехника. Покупатель получает белую коробку, готовую к финишному ремонту— отделке стен, укладке напольных покрытий, установке кухонь и шкафов. Главное преимущество— квартира подготовлена к быстрому ремонту. Без отделки приходится начинать с нуля: электрика, водопровод, штукатурка, выравнивание. Это дорого и долго. Чистоваяже отделка подходит далеко не всем: типовой интерьер лишен индивидуальности. White Box позволяет сэкономить силы на черновых работах и сделать квартиру уникальной.

Что входит в White Box в 2025 году:

• выравнивание стен и потолков;
• стяжка пола;
• разводка электрики и сантехники до конечных точек;
• розетки, выключатели, счетчики;
• установка окон с откосами и подоконниками;
• перегородки по проекту;
• входная дверь;
• радиаторы отопления;
• сантехника: ванну или душ, унитаз, раковину.

Однако с 2025 года у застройщиков нет общего стандарта. Один может сдать квартиру с уже установленной плиткой в санузле, другой— ограничится выравниванием стен. Поэтому ключевой момент— чтение договора участия в долевом строительстве и приложений к нему. Только они определяют, в каком виде будет сдана квартира.

Плюсы предчистовой отделки в новостройке

Любая отделка от застройщика— способ сэкономить силы и деньги. В компании закупают материалы оптом, и вам не придется тратиться на приобретение строительных материалов в розницу. Когда проводка и коммуникации разведены по комнатам и подключены, остается заниматься только самой приятной— дизайнерской— частью ремонта.

Покупатель квартиры с предчистовой отделкой экономит время. В ней уже можно жить, достаточно установить ванну и унитаз, продолжая доводить помещение до идеала. При этом работу не придется переделывать, как в чистовом варианте, где вам может не понравиться отличие реальных обоев от тех, которые вы выбрали в каталоге.

Минусы предчистовой отделки

Заранее ознакомьтесь с предложенной планировкой. Если в черновом варианте еще можно снести стены от застройщика и возвести их по своему желанию, то после предчистовой отделки это нерентабельно. Чем выше класс жилья, тем дороже будет отделка, поэтому некоторым покупателям больше подходит вариант с черновым ремонтом, который можно доработать минимальными средствами. Разница существенная, и предчистовая отделка в стандарт-классе обойдется значительно дешевле, чем в бизнес-классе. К томуже многие сомневаются в качестве работ, а переделать ремонт от застройщика дороже, чем сделать свой с нуля.

Как принять квартиру с предчистовой отделкой

В отличие от чернового формата, предчистовой ремонт предусматривает больше работ и требует пристального внимания при приемке. При покупке квартиры в любом виде есть смысл пригласить стороннего эксперта для контроля качества сдаваемого объекта. Обращать внимание придется не только на функционал, но и на внешний вид помещения, указывая на недоработки строительной бригады.

Покупатель имеет право предъявить претензии даже к незначительным деталям. Убедитесь, что стяжка пола однородна, на ней нет трещин. Необходима проверка с помощью уровня, чтобы доказать, что стены, пол и потолки ровные. Проверьте коммуникации, батареи, работу розеток и выключателей, если они установлены. Отдельное внимание стоит уделить окнам, межкомнатным дверям и коробкам под них: при приемке не должно быть зазоров, нерабочей фурнитуры и очевидных перекосов. Застройщик обязан устранить дефекты либо выплатить неустойку. Что выбрать— решать вам.

Главное о предчистовой отделке квартиры

• Предчистовая отделка (white box)— это промежуточный вариант между черновой и чистовой отделкой.
• Что входит: стяжка пола, штукатурка стен, разводка электрики, монтаж окон/дверей.
• Главные плюсы: экономия на трудоемких работах, возможность сразу заселиться.
• Основные минусы: ограниченная перепланировка, риск некачественных работ.
• Приемка квартиры: требует проверки ровности стен/пола и качества коммуникаций. На приемку можно взять с собой эксперта.
• Цены: зависит от застройщика, условий покупки квартиры и региона. Но цена на квартиры (в пересчете за квадратный метр) с white box всегда выше аналогов без какой-либо отделки.
• Кому подходит: тем, кто хочет сэкономить время на последующем ремонте, либо готов заселиться сразуже в white box.
• Экспертное мнение: квартира с предчистовой отделкой— оптимальный баланс готовности и свободы в дизайне. Вся черновая отделка в таком помещении уже выполнена, но все еще можно экспериментировать со стилем и декором по своему вкусу.