Универсальный продукт: на рынке офисной недвижимости преимущество получают компании, предлагающие готовые и комплексные решения

STONE Рынок офисной недвижимости Москвы в 2025 году находится на перепутье, демонстрируя парадоксальную, но знаковую для новой фазы развития динамику. По данным аналитиков компании Commonwealth Partnership (CMWP), по итогам года прогнозируется ввод в эксплуатацию 628 тыс. кв. м офисов, что на 8% выше результата 2024 года. Спрос, в свою очередь, стабилизируется и после пиковых значений 2023-2024 годов возвращается к рыночным значениям. Так, по данным IBC Real Estate, объем сделок к концу года может составить 1,4 млн «квадратов», что аналогично результатам 2021-го.

Фактически рынок испытывает дефицит не квадратных метров как таковых, а «правильного» продукта — качественного, в стратегически важном месте, в нужном формате и состоянии. Вакансия в премиальных объектах класса А остается на исторически низком уровне (около 3,2%), при этом аналитики Ricci фиксируют устойчивый разрыв между спросом и предложением: более 80% спроса в аренде формируют значительные объемы (свыше 5 тыс. кв. м), в то время как рынок нового строительства не успевает за этим трендом. Особенно выражен дефицит крупных лотов на продажу в строящихся бизнес-центрах с высокой степенью готовности.

В таких условиях роль успешного девелопера радикально меняется: он перестает быть просто операционным поставщиком площадей и превращается в стратегического архитектора городской среды, чьи решения напрямую влияют на развитие целых районов и формирование новых точек деловой активности.

Стратегия «полного цикла»

Ответом на волатильность и структурные разрывы рынка становится стратегия универсальности, диверсификации и расширения географии. Так, компания STONE сознательно формирует портфель, охватывающий весь жизненный цикл объекта — от стадии ранних инвестиций и «котлована» до готовых к немедленному заезду премиальных офисов. Эта модель требует не только выверенной строительной экспертизы, но и значительной финансовой устойчивости, чтобы одновременно вести несколько масштабных проектов на разных этапах.

В 2025 году компания сделала мощный рывок, выведя в активную стадию строительства восемь новых объектов, что позволило ей увеличить общий объем стройки до миллиона квадратных метров. Планы компании предполагают, что к середине 2026 года портфель офисов класса А в готовых бизнес-центрах достигнет 300 тыс. кв. м. Такой подход — «одной ногой в стройке, другой — на рынке готовой недвижимости» — позволяет не только обновлять предложение, но и поддерживать баланс активов инвесторов в любой фазе рыночного цикла.

Директор коммерческого управления STONE Кристина Недря отмечает дефицит качественных офисных площадей, особенно готовых к быстрому заезду. Девелопер ставит задачу сбалансировать свой портфель и к середине 2026 года значительно увеличить долю готовой недвижимости класса А. При этом, по ее словам, уже фиксируется активный предварительный интерес арендаторов к объектам, находящимся на завершающей стадии строительства.

Ключевыми проектами, готовящимися к вводу, являются Tower D в знаковом квартале STONE Towers на Белорусской, а также бизнес-центры STONE Савеловская и STONE Ленинский.

От точки к комплексу

Современный запрос со стороны бизнеса и самих горожан сместился от изолированного офиса к интегрированной среде, где работа органично сочетается с жизнью, сервисами, отдыхом и культурой. STONE концентрирует свои усилия на нескольких масштабных, долгосрочных задачах по развитию территорий, выходя за рамки простой точечной застройки. Одна из ключевых инициатив и наиболее амбициозных градостроительных задач компании — формирование нового делового кластера на Ходынском поле. Она не просто строит отдельные здания, а целенаправленно развивает Ходынку как самодостаточный субрынок, входящий в Ленинградский деловой коридор и в массив «Большого Сити».

Формирующийся кластер включает три последовательных проекта: STONE Ходынка 1, STONE Ходынка 2 и STONE Ходынка 3. Строительство в первых двух активно ведется на протяжении года, что свидетельствует о переходе от планов к реальному преобразованию района. Здесь создается новая точка деловой гравитации города, способная в будущем конкурировать с исторически сложившимися центрами. В декабре также началось строительство третьей очереди, которая реализуется под штаб-квартиру крупной корпорации. А в ближайших планах девелопера — вывод на рынок последней, четвертой очереди флагманского проекта.

Также компания воплощает концепцию «работы у дома» в Мнёвниковской пойме. В этом перспективном районе, который активно застраивается качественной жилой недвижимостью, культурными объектами и где формируется крупный спортивный кластер, STONE развивает деловую составляющую и реализует офисный проект в три очереди. Бизнес-центр STONE Мнёвники, первая очередь которого уже реализована, интегрирует офисную функцию в формирующуюся живую среду, что соответствует принципам современного урбан-планирования.

Параллельно девелопер активно развивает формат многофункциональных комплексов (МФК), который максимально отвечает принципу «шаговой доступности» ко всем функциям городской жизни. В активной стадии строительства находятся проекты STONE Римская и STONE Калужская, где офисная функция соседствует с жилой и ретейлом. Отдельное направление — участие в программах КРТ, примером чему служит проект STONE Дмитровская.

Фокус на крупные форматы

Стратегический шаг STONE — это осознанный, декларированный переход к крупным форматам. Данные Ricci лишь подтверждают правильность этого курса: рынок катастрофически недопоставляет предложения для крупных корпораций, государственных структур и растущих российских компаний, которые ищут целые здания или консолидированные блоки площадью от 5 до 70 тыс. кв. м. STONE планирует в ближайшие годы увеличить долю таких форматов в своем портфеле до 50%.

Этот фокус позволяет STONE работать с проектами, формирующими новый ландшафт деловой Москвы. Крупные объекты служат постоянными якорями и точками притяжения, способствуя развитию инфраструктуры и сервисов вокруг. В активе компании, например, отдельно стоящее здание STONE Ходынка 3 площадью 72 тыс. кв. м и башня К3 в составе квартала STONE Калужская (24 тыс. кв. м). Также в портфеле представлены крупные блоки, как в проекте STONE Ходынка 2 (блок 7,5 тыс. кв. м в башне G2).

«В целом строительство бизнес-центра под одного собственника — дорогостоящее решение, требующее серьезных компетенций и ответственности. Поэтому лишь профессиональные офисные девелоперы готовы брать на себя эту ответственность. Именно по этой причине здания целиком и крупные блоки будут оставаться дефицитом на московском рынке, несмотря на высокий спрос», — говорит Кристина Недря, подчеркивая, что способность работать с такими объемами становится ключевым конкурентным преимуществом и маркером надежности девелопера.

Итог многоплановой стратегии — широкое и гибкое предложение на московском офисном рынке. STONE предлагает разные форматы благодаря сбалансированному портфелю, охватывающему разные районы города, включающему варианты не только для крупного, но и для малого и среднего бизнеса, а также ретейл-резидентов.

Стратегия STONE в 2025 году показывает общий тренд трансформации рынка качественных офисов. В условиях, когда общие рыночные индикаторы не всегда отражают реальные потребности, успех все больше зависит от способности девелопера работать со структурными дефицитами.

Такие компании переходят от строительства зданий к формированию городских сред: создают новые деловые кластеры, интегрируют офисную функцию в жилые районы, развивают многофункциональные комплексы и концентрируются на крупных форматах, одновременно обеспечивая ликвидность за счет готовых объектов.

В результате офисная недвижимость перестает быть просто товаром, измеряемым в квадратных метрах, и становится инструментом создания долгосрочной ценности — для бизнеса, который находит подходящие пространства для развития; для инвесторов, которые получают надежные активы; и для города, который приобретает качественно новые точки роста.