Время осторожных решений: офисный рынок входит в фазу стагнации

Shutterstock/FOTODOM

Согласно данным отчета Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, по итогам трех кварталов средневзвешенная базовая ставка аренды офисов классов Prime, A и B в Москве составила 35 869 рублей за кв. м в год — на 12% выше, чем годом ранее. Но этот рост во многом отражает инерцию прошлого года. Сейчас ситуация выглядит иначе. Компании оптимизируют бюджеты и все чаще отдают предпочтение более доступному классу B (за девять месяцев на этот сегмент пришлось 68% всех сделок).

«Жесткая денежно-кредитная политика (ДКП) и снижение спроса побуждают собственников мягче подходить к согласованию коммерческих условий. После реализации отложенного роста ставок в 2025 году темпы их повышения замедлились», — отмечает старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.

Аналитика, как это часто бывает, реагирует на изменения с небольшим запозданием. Поэтому более заметная коррекция ожидается к концу года. По прогнозу CMWP, ставка опустится до 33 522 рублей за кв. м в год. Признаки разворота уже видны даже в самых ликвидных бизнес-центрах. В большинстве деловых районов запрашиваемые ставки по открытым вакансиям оказались ниже тех, что фиксировались при закрытии сделок в начале года.

«Аналитические расчеты показывают, что ставки аренды в текущем году находятся в стагнации. При этом начало активного делового сезона этой осенью эмпирически позволяет сделать предположение, что следующим шагом может стать снижение. Уже сейчас наблюдается тренд на пересмотр запрашиваемых ставок аренды в сторону понижения, и этот тренд захватывает все больше объектов», — добавляет партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP Дмитрий Венчковский.

Еще одна перемена, которую стоит отметить, — рост объема свободного предложения. За три квартала года доля вакантных площадей в офисах классов Prime, A и B достигла 6,7%, увеличившись на 2,4 процентных пункта по сравнению с прошлым годом. К концу года, согласно прогнозам, она достигнет 7,4%. Отдельного внимания заслуживает субаренда. За январь-сентябрь на рынок вышло 45 тыс. кв. м таких площадей — втрое больше, чем годом ранее. Это отражает стремление компаний сократить затраты на занимаемые офисы.

«Увеличение предложения субаренды может привести к ситуации, когда собственники будут конкурировать за новых пользователей со своими действующими арендаторами. На фоне роста свободного предложения такая конкуренция может усилить давление на арендные ставки и способствовать их снижению», — поясняет Дмитрий Венчковский.

Интересно, что динамика по классам будет разной. В сегментах Prime и A вакансия продолжит расти: сказывается рекордный ввод новых объектов (в восемь раз больше, чем в классе B). А вот в классе B доля свободных площадей может сократиться: туда смещается спрос арендаторов, ищущих более доступные решения.

Чтобы отслеживать ситуацию в самых востребованных объектах, CMWP с начала года ведет наблюдение за специализированной выборкой «На радаре CMWP», это 77 наиболее ликвидных бизнес-центров классов Prime и A. По итогам трех кварталов средняя ставка в них выросла на 33%, до 66 989 рублей за кв. м в год. Разница со среднерыночным показателем объясняется особыми коммерческими условиями в топовых объектах. При этом в большинстве рассматриваемых деловых районов ставки по открытым вакансиям уже ниже, чем по закрытым сделкам.

Прогноз CMWP на ближайшие годы выглядит сдержанно, но с надеждой на восстановление. Текущий год завершится стагнацией, жесткая денежно-кредитная политика и осторожность бизнеса продолжат сдерживать спрос. В следующем году существенного улучшения не ожидается, компании по-прежнему будут сосредоточены на оптимизации затрат. А вот через год может начаться раннее восстановление. На фоне постепенного смягчения ДКП деловая активность начнет расти, доля свободных площадей сократится, а ставки аренды вернутся к положительной динамике.

«Мы ожидаем, что ключевая ставка ЦБ РФ на конец года составит 14%, а к концу следующего снизится до 12%. Среднесрочный предел снижения — нейтральная ставка на уровне 10-11%», — отмечают аналитики департамента анализа финансовых рынков Газпромбанка. По их оценкам, постепенное смягчение ДКП создаст предпосылки для оживления инвестиционной и деловой активности, в том числе на рынке коммерческой недвижимости, начиная с 2028 года.