Высокий статус: жилье в небоскребах сохраняет ликвидность даже при охлаждении спроса

«Метриум» Спрос на квартиры на верхних этажах в новостройках «старой» Москвы продемонстрировал заметно более высокую устойчивость к рыночному охлаждению по сравнению со спросом на лоты, расположенные на этажах до 30-го включительно. Эксперты компании «Метриум» провели сопоставление показателей за период с января по октябрь 2026 и 2025 годов и зафиксировали опережающую динамику спроса на жилье, начиная с 31 этажа, во всех сегментах рынка. Особенно ярко эта тенденция проявилась в премиум-классе: здесь интерес к квартирам на 31 этаже и выше вырос на 36%, в то время как в остальных сегментах и на более низких этажах наблюдался спад продаж.

Премиум-класс: рост спроса на верхние этажи на фоне общего снижения объемов

В премиум-сегменте за первые девять месяцев 2026 года общий объем продаж составил 3,6 тыс. ДДУ, тогда как годом ранее за аналогичный период было зарегистрировано 4,2 тыс. договоров. Таким образом, совокупный спрос в сегменте снизился на 13%. Однако внутри сегмента динамика существенно различается по высотности: на квартиры премиум-класса, расположенные на 31 этаже и выше, пришлось 339 ДДУ, что на 36% превышает показатель аналогичного периода 2025 года (250 ДДУ). В то же время на этажах до 30-го включительно спрос сократился на 16%: объ ем сделок уменьшился с 3,9 тыс. до 3,3 тыс. ДДУ.

Директор по стратегическому развитию ГК «ГРАД Девелопмент» Яна Сосорева считает, что повышенная устойчивость премиальных небоскребов к общерыночным колебаниям закономерна. «Высотный формат в премиум-классе традиционно ассоциируется с высоким статусом и редкими видовыми характеристиками, ценность которых сохраняется при любой рыночной конъюнктуре. Кроме того, современные высотные комплексы позволяют сосредоточить внутри одного объема обширную сервисную экосистему: фитнес-клубы, приватные гостиные, рестораны и консьерж-службу», — отметила она.

Бизнес-класс: высотные проекты сохраняют ликвидность даже при общем снижении спроса

В бизнес-классе высотные проекты также продемонстрировали повышенную устойчивость к рыночным колебаниям. Совокупный объем продаж в этом сегменте за период январь — октябрь 2026 года составил 14 тыс. ДДУ, что на 20 % ниже уровня аналогичного периода 2025 года, когда объем сделок достигал 17,5 тыс. ДДУ. При этом динамика по высотности существенно различается: на этажах с 31-го и выше число сделок за девять месяцев 2026 года сократилось лишь на 13 % — объ ем продаж составил 1,2 тыс. ДДУ против 1,3 тыс. ДДУ за аналогичный период 2025 года. На этажах до 30-го включительно спад оказался значительно глубже и составил 21 %: количество зарегистрированных договоров снизилось с 16,2 тыс. до 12,8 тыс. ДДУ.

Коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков указал, что покупатели недвижимости бизнес-класса сегодня проявляют повышенную избирательность. «Небоскребы в этом сегменте привлекают аудиторию концепцией вертикального города, где в стилобатной части сосредоточена вся необходимая инфраструктура. Собственные общественные пространства, коворкинги, спортивные зоны и панорамные виды обеспечивают высотным комплексам ликвидность, поэтому интерес к ним сохраняется всегда, даже при общем охлаждении спроса», — сказал он.

Массовый сегмент: рационализация спроса и устойчивый интерес к видовым лотам

Наиболее существенное снижение покупательской активности зафиксировано в массовом сегменте. Общее число зарегистрированных ДДУ уменьшилось на 49 % — с 20,6 тыс. в 2025 году до 10,4 тыс. в 2026 году. Однако и в этом сегменте прослеживается та же закономерность: объем сделок с квартирами на верхних этажах сократился из‑за охлаждения спроса в меньшей степени, чем по остальным лотам. На лоты комфорт-класса, расположенные на 31 этаже и выше, пришлось 572 ДДУ против 878 ДДУ годом ранее, то есть число сделок сократилось на 35 %. На этажах до 30-го включительно показатель снизился ровно на 50% — с 19,8 тыс. до 9,9 тыс. ДДУ.

«В массовом сегменте покупательское поведение стало более рациональным: клиенты обращают пристальное внимание на качественные характеристики дома и видовые свойства квартир, — отмечает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. — Интерес к высотным корпусам среди покупателей комфорт-класса действительно растет. Высотный формат позволяет даже при умеренном бюджете покупки получить преимущества более дорогих сегментов: хороший уровень естественного освещения, защиту от уличного шума и панорамный обзор на город. Кроме того, современные высотки формируют выразительный облик района и воспринимаются аудиторией как более престижное и ликвидное жилье».

Высотность как фактор устойчивости в условиях охлаждения рынка

Таким образом, несмотря на общее охлаждение рынка новостроек в «старой» Москве, спрос на квартиры на верхних этажах (начиная с 31-го) демонстрирует существенно меньшую чувствительность к неблагоприятным рыночным условиям по сравнению с лотами на более низких уровнях. Эта закономерность прослеживается во всех сегментах — от массового до премиум-класса.

Ключевыми факторами такой устойчивости выступают видовые характеристики, наличие развитой внутренней инфраструктуры и сервисной экосистемы в высотных комплексах, а также восприятие высотного жилья как более престижного и ликвидного. В массовом сегменте эти преимущества становятся особенно значимыми, поскольку позволяют покупателям при умеренном бюджете получить характеристики, традиционно относимые к более дорогим категориям недвижимости.